住宅ローン延滞でも担保権実行をして来ない公的金融機関

カエルのおじさんのところで自己破産申立てをさせていただいた方の話です。

この方は、住宅ローンの付いたご自宅を所有されていました。

担保割れしているのが明らかでしたので、破産決定後も、破産管財人が選任されること無く、すんなり免責が下りたのでした。

普通なら、先ず一安心というところです。

ところが、

問題は、免責後も残った本人名義の自宅。

通常であれば、ある程度ローン返済が滞れば、担保権が実行され競売処分となるところ、

待てど

暮らせど

住宅ローン債権者からは何の連絡もありません。

本人さんは、破産申立て前から自宅が競売にかかることを見越して、すでに近くのアパートに転居されました。

子供さんの学区の関係もあって早めに住まいを探されたのだとか。。

なのに、

なのに、

肝心の債権者は破産免責が下りた旨こちらから通知しているにもかかわらず

一向に動きがないのです。

いったいどういうことなんですかねー。。。

　・・・

で

こうなると何が困るかというと

固定資産税の点です。

免責後と言えども、不動産の名義人は相変わらず本人のままですからね。

この点を、区の徴税課に問い合わせると、

『固定資産税はその年の一月一日の所有名義人に課税することになっていますからこれだけは仕方ないですねー・・・』

などと

まるで他人事のような回答しか返って来ません。

まあ他人ごとに変わりは無いんですけど

　・・・

こうなったら

債権者に早く差し押さえなりなんなりしろと連絡してみたのですが、

『ウチが何時担保権を実行しようとウチの勝手でしょ！』

と言う感じ。

ケンモホロロの憎まれ口しか叩きません。

元お上のクセにそんなことをしているから組織解体されるんだよーと思わず口から出掛かりしたよ。

　・・・

依頼者からは

『このまま固定資産税を納めないとどうなるでしょう？』

と

不安そうな声で電話が入ります。

はっきり言って

こんなことになるとは想定外でした。

自分の家であって自分のものでもない家の固定資産税なんか納める気分になるはずは無いですよね。

　・・・

ホント

腹の立つ住宅ローン債権者です。

なんとかしなくては・・・と六法に当たっていたら、

民法に、抵当権抹消請求制度というのがあることを発見！

昔のテキジョの改良版です。

要するに、第三者にお金があれば、本人と任売契約書を交わして適当に割安な購入価格を記載したものを債権者に送り付けさえすりゃ、債権者としては競売するか、その額でウンと言うかの二者択一を迫られることになるのです。

第三者としては、かなりの割安価格で抵当不動産が買えてしまうんです。

本人の友人にお金があれば、友人が自分でローンを組んでそれを買ってあげてあとで本人にそれを貸して家賃をもらえば、本人は自宅に住み続けることも可能になるんですけど。

もっとも

あんまりエゲツナイ格安購入価格に設定することは出来ません。

破産申立書には、その物件の不動産価格査定に関する証明書を添付しているからです。

ですので

少なくとも　それに書かれた金額程度にしておく必要があります。

裁判所も一応その査定額を超える部分は一般債権とみなして免責するわけですからね。

もっとも当初からそういう目的で、破産申立書に、その物件の不動産価格査定を極力安く記載して証明書を提出しておけば、格安価格で担保解除を請求できてしまうんじゃないか・・・という理屈も成り立ちますが、詐欺または公文書偽造罪の可能性がありますからご留意を。

カエルのおじさんは司法書士なのでこういうのはあまりお勧めしませんが。。。

　・・・

あともう一つ

債権者をギャフンと言わせるには

滞調法を使うという手もあります。

つまり

固定資産税を支払わないという選択。

わざと滞納してやる・・・というもの。

滞納した税は、抵当権が付いた不動産よりも優先して配当に預かれるんですね。

なので早く担保実行しないといくらでも徴税課に滞納税分を横取りされるのみ。

　・・・

債権者はプロなんですから

ここら辺のことは分かっていると思うのですが。。。

　・・・

もっとも

滞納税に関しては、延滞税が賦課され、免責後の給料債権が差し押さえられるということは十分考えられますから、やはり馬鹿らしいですけど、納税しておくに越したことは無い・・・という結論しかないってことでしょうか。

うーーーーーむ

カエルのおじさんでは解決無理！