今年のＧＷ旅行ー富士山＆箱根（４泊５日）

①箱根のホテルからの眺め

②箱根のホテルからの眺め

③河口湖民宿からの眺め

④本栖湖畔芝桜まつり会場にて

⑤富士山一合目駐車場からの眺め

見たまんま箱根と富士山です。

５月２日から４泊５日の日程で富士・箱根方面に行って来ました。

行きも帰りもＧＷ渋滞は心配したほどひどくはなかったです。

特に５月６日の帰りは全くの渋滞無し。

御殿場ICから大阪市内まで６時間で帰れました。

　・・・

《今回感じたこと》

●ＧＷだからと言って、５月２日の西名阪・東名阪・東名高速の東京方面行きは、ほとんど渋滞はありませんでした。マスコミはスゴイことになっているなーんて報道していたみたいですけど、それは東京から地方への下り路線の話です。

また、反対に、６日の大阪方面行きも全然渋滞知らず。東京方面行きは込んでいたようです。

これも東京一極集中が進んでいるということなんでしょうか。

まあ、今はナビや携帯からの渋滞情報が充実しているので万一の場合は迂回がラクになりましたけどねー。

●富士五湖界隈はＧＷの夜はまだ冷え込みます。

●今回の宿は、一日目ビジネスホテル、２３泊目は民宿、最終日のみ豪華なホテルでした。

民宿の和室は今回初めて利用しましたが、この時期室内は結構寒かったです。

（民宿の難点）

①トイレ・バス・洗面所が室内に無いのがこれほど不便だとは思いませんでした。

②冷蔵庫も自販機もナシ。

③廊下の音がうるさい。

④駐車スペースが狭くて夜間は暗い。今さらながら田舎の夜は闇夜なんだと感じました。

夜間外に出て行くのが危険なほど。。

⑤宿泊施設を探すのが困る。地図に載っていないし、道も細くて路地をクネクネ入ったところにあるので到着が遅くなると宿探しに時間を取られる。

久しぶりに司法書士の仕事について考えてみました

【最近の不動産投資を取り巻く環境について】

カエルのおじさんは司法書士です。

昨年から不動産投資のことばかりに傾倒していたため本業への関心がやや疎かになってしまったかな。

いえ、事務処理を手抜きをしていたという意味じゃなく、事務所の舵取りという意味で・・ですよ。

そんな折

先月はついに３棟目の投資物件への融資案件が流れてしまいましたー。。

理由はもちろん銀行融資

収益率抜群の満室ＲＣ

昨年なら、文句無くフルローンが出た極上物件なのに、最後の頼みにしていた某ＢＫからダメの返事が・・。

万事休すとはこのことです。

この物件でダメとは・・・。

もう他の銀行さんに融資付けを頼みに行く気力もなくなりましたよ。

というわけで

しばらく不動産新規投資はお休みすることにしました。

また株価が１２０００円くらいにでもなって銀行が貸出先を血眼になって探し始めるような時が来たら考えるとします。

　・・・

【本業回帰してみたら・・】

で、

不動産をやらなくなったら急に退屈になって来たりして。。

終わったことを嘆いてばかりもいけません。

すぐ気を取り直して（カエルのおじさんは気持ちの切り替えが早いのです）

と言うか

久しぶりに本業回帰して、

同業者の司法書士さんのホームページなどを見てみたんですね。

そしたら

知らない間に

どこも債務整理に特化しているところは大繁盛しているじゃないですか。

いいなあ。。

うらやましいなあ。。

カエルのおじさんも債務整理に特化したくなって来たなあ。

　・・・

でも、まあ、今のところウチもヒマとは言えメインの登記業務ですが、相変わらず銀行からの謄本取りは忙しいし、担保がらみの登記案件もポツポツ来ています。

最近ふと思うのですが、

このままジリ貧の銀行仕事を続けて行っていいものかどうか・・・なんですね。

平成バブルの頃に開業された中高年世代の司法書士さんなんかは皆さん同じような悩みを抱いているんじゃないですかねー。

カエルのおじさんの同期も頑張っているのか、いないのか、

あまり威勢の良いウワサも入って来ません。

先日も同期の先生が田舎に帰られました。

田舎じゃ余計厳しいだろうに。。

どうされるんでしょう。。

ま、他人のことはともかく

カエルのおじさん自身どうしようか考え中なんですよねー。

ホント悩みます。

　・・・

半日掛けて、謄本一通図面一通法務局まで取りに行って、それを銀行に届けて、報酬が微々たる金額。。

時給に直したら何百円になるんでしょ。

バカらしいなあ。。。

アホらしいなあ。。。

我ながらいつまで銀行神話にしがみついているんだろうって思っちゃいます。

バブルはとっくにはじけたというのに

２０年近くもこんな非効率な仕事をズルズル続けているんです。

もしかしたら

トキより貴重な存在かも。

正に天然記念物。

つくづくバカだなあ・・と思います。

　・・・

ウチの場合、

狭い事務所のくせに、登記と債務整理を両方やっているから

狭い事務所が余計狭くなるんです。

手狭このうえない現状。。。

時期によっては仕方ない面もあったんですけどね。

でも

せめて仕事場くらいはもっと広い部屋に移りたいなあ。

一人当たり５坪のスペースは欲しいなあ。

今の事務所建物はカエルのおじさんの所有物件なので

思い切ってここを他人に貸してもっと広いヨソの事務所を借りるという手もあるのですが、なんで自社事務所があるのに他人の事務所を借りなきゃならないのと思うとなかなか決断できません。

そういうもんです。はい。

　・・・

　・・・

　・・・

【司法書士法人について】

話は変わって

司法書士事務所の法人化は随分前に認められるようになりました。

が、

意外と、

平均的な司法書士さんはやられていません。

なんででしょうね。

　・・・

考えてみれば

司法書士は資格業なのにただの箱物に過ぎない司法書士法人に法人格を認めるなんておかしな話です。

法人化するとどんなメリットがあるか。

ワンストップサービスが可能になると依頼者が助かる・・・なーんてバカも休み休みって話ですよね。

誰も司法書士事務所にそんなトータルサービスを期待していませんよ。

それよりは

法人化というのはたいていは裏にあるやましいメリットしかないんじゃないでしょうか。

つまりはこう。

万一、ボスが死んでも、無資格の番頭さんや家族らが誰か新人の資格者を雇って雇われ代表にでもすれば傀儡経営が可能になります。

法人のボスの資格は雇用主でないといけないなんて司法書士法のどこにも書いていません。

代表者というのは、雇われ社員でも影武者でも何でもあり・・・の世界なんです。

こんなこと真面目に資格勉強している受験生が聞いたらきっと怒るでしょうねー。

でもね、

それが現実社会だということも勉強しておいた方がいいですよ。

実務世界も何も知らないで

ただ勉強して資格を取ったヒトが一番驚くのはここなんですから。

現実に非資格者が経営している事務所なんてカエルのおじさんの周りでもいくらでもありますよ。

永年司法書士事務所を続けてきたのに

息子がダメ息子で資格が取れないという事務所なんかも結構あります。

こういう事務所は、たいがい良い顧客を掴んでいますので、あとは資格者だけを揃えればよいのです。

たいていは資格持ちの事務員さんか、資格取りたての若い新人司法書士かを、資格手当てというエサを使って募集すればホイホイ食いついて来るんものなんです。

資格を取ったというのに他人に雇われていたいと考えているヒトは結構いるものですよ。

カエルのおじさんからしたら理解不能ですが。。

でも

法人化しているとこういう名板貸しスレスレの事務所でも傍目にはまともな事務所のように見えますからねー。

個人事務所の場合はこんな芸当はできません。

少なくとも資格者本人の看板を出さないといけませんからねー。

資格だけ拝借すればそれこそ名板貸しになってしまいます。

でもこれにも抜け穴があって

たいていはワケの分からない『○○綜合事務所』を看板にすれば

影で資格者の名前で仕事をしても対外的には○○事務所で通ります。

昔はこういう事務所も多かったですよ。

　・・・

なので

今は法人化さえしておけば

ボスが万一死んでも

事務員さんが適当に言いなりになる資格者を探して来て法人代表者ということに座らせればまず法人自体は存続可能になります。

でも

こんなのは司法書士法人と言ってもいいんでしょうか。。

日司連や単位会ではこういう面での実体調査はほとんどしていません。

調査権限はあるとは思うのですが、

よほど何か問題を引き起こさない限りは大丈夫のようです。

　・・・

本当の法人化のもたらす弊害は、

このような実質経営者が非司法書士の者が経営する事務所というのは商売上手です。

モラルも何もありませんからね。

アメーバのようにどんどん全国各地に支店を作り始めたらどうなるかという問題です。

各支店には資格者が代表者として登録されていますから

形式的には問題は無いとしても

その事務所が巨大化して全国網羅的に各地に営業荒らしを掛け始めたら

まともに地道に商売をしている個人の司法書士事務所なんかはひとたまりもなく蹴散らかされるでしょうね。

そうなったら非司法書士である実質オーナーの独占市場になります。

　・・・

カエルのおじさんはすべての事務所を調査したわけではありませんので

なんとも言えないのですがすでにそのような事務所はあるかも知れません。

大阪では某土地家屋調査士事務所が有名ですが、

そんなところにでも履歴書を出す新人資格者が後を絶たないというのも現実です。

いやはや。。。

笑えない話−司法書士懲戒事例

某司法書士会の事務局に行くと入口手前のボードに懲戒処分を受けた司法書士さんの名前が多数掲示されています。

老若男女問わず年々このボードも活況を呈しているようです（笑）。

悪いことをしたんだ…

と、誰もが思うでしょうねー。

　・・・

でも、苦労して資格を取ったばかりの若い司法書士さんがいきなり懲戒処分を受けるような悪行をやったりするでしょうか。

推測ですが、多分、過失による懲戒対象行為をしたケースがほとんどだろうと思われます。

運転免許実技試験と同じ。

誰も満点で合格なんかしませんよね。

どんなベテランドライバーでも試験場で実技試験を受けたら誰でも何回かは道路交通法違反を犯すはずです。

新人研修でも倫理遵守は強調されていたはずなんですが、

現場で自分のしていることが懲戒対象になるなんて夢にも思っていなかったのでしょう。

懲戒処分の呼び出しを受けて初めて

「えっ！？こんなことで懲戒になるの！？」

と驚いているに違いありません。

　・・・

会報の懲戒記事を見ていると

最近の懲戒処分には他府県会も含めてやや行き過ぎのような気がしないでもありません。

もちろん処分は適正な手続きや会則に則してなされているはずなんですが。。

これほど大量に懲戒が出るなんてことはやはりどこかに欠点があるんでしょう。

誰も懲戒になりたいなんて思っていないはずなんですから。。

予め、それが分かっていたらセーブするでしょう。

一番の問題は、司法書士法を含め、法や会則が不明瞭だということです。

あれをしたらダメだとか

これをしたらダメだとか

後から揚げ足を取るような懲戒処分をするんだったら

先にどんな事例が懲戒対象になるのか事細かな一覧表でも作って会員に配布しとけばいいのです。

それに、後でも紹介しますが、何年も前にその当時の取引慣行と言うか、司法書士実務界で通用していた暗黙のルールというのがあって、確かにそれは今の感覚ではいけないことなんでしょうけど、当時は司法書士なら誰でもやっていたなんてことを今さら本人確認がどうだとか、登記の真正がどうだなんて持ち出す方がおかしいのです。

しかも

罰則が非常に重い。

司法書士の社会的地位に鑑みればこれも仕方ないというところかも知れませんが、それにしても均衡が取れているかというとどうも疑念が残ります。

　・・・

刑法の原則の罪刑法定主義・・・つまり法の出来る前にしたことを後から出来た法で裁いてはいけない・・・とかなんとかそういう話がありましたっけ。確かそうでしたよね。

それなら

司法書士の懲戒処分が刑事事件ではなく単なる内輪の自治権の範囲にある自浄行為だとしても、業務禁止や業務停止は司法書士の生活破綻を招く原因にもならないとも限らない重大な職業選択の自由や営業の自由を侵害するものですからよほど慎重にしてもらわないといけません。

今のところ、逆に会の方に憲法違反だとかなんとかで不服申し立てをした人はいないようですが、そのうち出て来るでしょう。

もはや

司法書士会というのは本来助け合いや自己研鑽が目的の互助会的な古き良き体質であったのに、今やただの目付け役、目の上のタンコブに成り果てました。一般会員からすれば会はもはや自分を守ってくれる存在ではなく、敵のようなもの。

　・・・

話を戻して

懲戒事例にどんなのがあるかというと、

たとえば

○職印の管理
職員の誰もが使用できるような場所での保管はダメとか。

…じゃあ、どのセンセイもみんないちいち職印を金庫に入れたりしているのかという話。

○印紙の貼付けを職員に任せたらダメとか。

…印紙の貼付けみたいな単純作業は、普通はどこも事務員さんがやってるでしょうに。カエルのおじさんが修行した事務所でもボスが印紙を貼っているところなんて見た記憶すらありません。

○金券ショップで印紙を買うな

チケット屋で格安印紙を購入した場合の差益は、報酬外の金銭着服に当たりダメとか。

…大阪会では司法書士共同組合が印紙の割引販売をしています。何％かが会員の口座にバックされるシステムになっていますが、これはどうなるの？という話です。

○戸籍の職権請求書の控えが数枚紛失していてもダメとか。

…長年やってればそれくらいは紛れて無くなることもあるでしょうに。懲戒をかけるんなら、紛失した請求書がどこでどういう風に悪用されたか証拠を提示してすれば文句は無いはず。それがただ単に紛失したから・・なんて性悪説に偏りすぎ。

○非認定司法書士さんが破産申立て業務をＨＰで宣伝しただけでダメとか。

…裁判所提出書類作成は非認定でもできるはず。債務整理にしても簡裁代理制定前でも司法書士さんはみんなやっていましたからねー。ということは昔から多重債務者の救済に奔走されていたその道の先駆者たる司法書士さんはみなさんグレーだってことなんですか。

○ヒドいのは保証書の本人確認漏れがダメという事例

…保証書って、いったいいつの時代のことを持ち出して来るの？

○よくあるのは抵当権抹消登記で死亡者の委任状で登記した例

…これは確かにいけないですけど、少し前までなら普通にやっていたものですよ。これも古い先生ならほぼ１００％経験があるはず。

※要するに、現在頑張っておられるセンセイは誰でも叩けばホコリが出てくるはず。

・・・・・

司法書士に対するこうしたイジメのような締め付けは、いったい誰が何の目的でやっているのでしょうか？

それでなくても

○甲乙オンライン申請

○本人確認資料の保存

○職権請求書の管理。

これに加えて

○職員の管理

○相談時の説明責任

○法改正に、毎日の通達理解

○和解交渉権限の有無

○相談応対権限の有無の確認。

どれもきびしい遵守事項ばかり・・・

　・・・

これをやっていないと懲戒だなんて

ホントこれからの司法書士さんは自由社会とは思えないほどがんじがらめの世界で生きていかなくてはなりません。

事務の対リスクリターンと言ったら、目茶苦茶低いものとならざるを得ません。

これでは司法書士を目指そうという有能な人材なんか出て来ないでしょう。

カエルのおじさんは、幸い不動産収入の道を確保しましたから、たとえ理不尽かつ権限濫用的な懲戒処分を受けたとしても生活には困りません。

しかし、開業したての司法書士業務を生業としておられる若い司法書士さんは、どんなに稼いでいても、懲戒処分＝業務停止＝生活破綻を意味します。

無借金で相当な蓄えがある人は別にして・・ネ。

大規模司法書士法人事務所も例外じゃありませんよ。

一人の社員の会則違反が原因で法人自体が懲戒処分されている事例も出て来ています。

一か月の業務停止なんか食らった日には職員全員の給料すら支払えなくなります。

　・・・

簡裁代理権付与というのは、司法書士にとっては良くも悪しくも諸刃の刃なんだということが最近つくづく感じます。

よほど気合いをいれて普段の仕事にかからないと気が付いたら揚げ足を取られて会から排除させられてしまいかねません。

ここまでして仕事をこなして行かないといけないなんて…これからの司法書士は超ハイリスキーな職種です。

というわけで

カエルのおじさんは、不動産収入でセミリタイア生活実現を急がないといけないなと再確認しているこの頃です。

笑えない話２−巨大司法書士法人が司法書士単位会を牛耳る日

カエルのおじさんが所属する某司法書士会も役員改選が近付いています。

気になるのは、同じ合同事務所から役員が出馬している点です。

そうでなくても司法書士事務所の法人化が進む中、将来的に巨大法人がいくつも現れ、それがそのうち合重連合を繰り返すうち、今の都銀のように有資格者を何百人も抱える超巨大司法書士法人が世界を席巻する時代になった時に、数にモノを言わせて与党になった超巨大司法書士法人が単位会執行部の役職を独占する…なんてこともあながち夢物語ではありません。

今の自民党と民主党・・・みたいな。

あるいはまた、

家康方か今川方か・・・みたいな。

となると、
会執行部を独占した巨大司法書士法人は権力にモノを言わせて気に入らないライバル事務所の牙城を根こそぎ徹底的に潰しにかからないとも言えません。

なので

今のウチに
合同事務所や司法書士法人からは一人しか役員に立候補できないとか、司法書士法人は一票しか行使できないだとか、お手盛り会議にならないような格別の配慮と言うか、ある程度の歯止め措置が必要なんじゃないですかねー。

でないと、そのうち会執行部自体が政党政治化し、さらにはそれを通り越して、一民間司法書士法人の思うままになってしまったら遅いですしね。

ま、今もそうした傾向がないわけでもないのですが、今はまだ真面目なセンセイも多いのでそうした心配には及ばないとは思っているんですけど…。

カエルのおじさんは会務にはあまり積極的で無いので大きなことは言えませんけどね。

ただ、前回のブログに書いたように会には懲戒処分という濫用の危険をはらんだ強力な指導権限があるんです。

これをブンブン振り回された日にはとてもやって行けません。

司法書士会の民主化のためにも、会の役職に立候補するなら、まず徒党を組まず、完全フリーの身になってから立候補してほしいと思っています。

とは言うもののそれなら脱法的に巨大法人の準構成員という立場で立候補されたならこれまたこれで何らかの物議をかもすでしょうけど。。。

元はと言えば

司法書士の世界に法人化制度を許すからですよ。

まだまだ法人化の副作用はジワジワ出てきますよ。

やっぱ組織は難しいなあ。。。

職業（司法書士）からビジネス（司法書士法人）の時代へ

今日のタイトルは、

『農耕民族から狩猟民族へ司法書士事務所経営方法の転換期』・・・

でも良かったですかねー。

農耕型経営というのは、生涯一ヵ所の場所で、自分の力だけで自給自足で暮らすような事務所経営方法のこと。ま、司法書士業を生涯の職業にしている人はこう考えています。場当たり的な経営で目の前の仕事を負い続けるパターンで、あまり長期的な経営計画は持っていません。持っているとすれば健康で死ぬまでプレイヤーであり続けたいと思っていることくらいでしょうか。得てしてこういう人は後継者の育成には無関心です。そのままでは人生の最期の最期で仕事を遣り残したまま絶命して依頼者に大きな迷惑を掛けてしまう可能性があるというのになんとかなるだろうと何も手立てを用意していません。

一方、

狩猟型経営というのは、資格者を雇い、法人化・多店舗化して、資格者をしてあちこち獲物を探し回らせ、自らはその管理のみに当たるオーナー経営のこと。司法書士業もまた一つのビジネスと捕らえ、長期的な計画の下に最後の出口戦略・セミリタイア後の生活まで想定しているような人がこのタイプです。

　・・・

カエルのおじさんは、登記専業で出発していますので今のところ前者です。

農耕型だからと言ってもじっとしていて仕事が舞い込むわけもなく、それはそれなりに銀行回りとか不動産会社回りなどの営業活動はしたりするものですけど、昨今の司法書士法人のド派手な広告宣伝にはかないません。

ま、ターゲットにしている客層が全く違いますけどね・・・と、さりげなくイヤミ（笑）。

武士は食わねど高楊枝！

そんな感じで、登記専業の農耕型司法書士さんにとっては、取引先規模や客層の良さをステータスにしていたわけです。

が

そうしたプライドも今は昔の話。

チーズはどこに行った・・・とばかりにオロオロしながら足踏みをしているのが今の姿です。

　・・・

カエルのおじさんも最初からこんな地味な農耕型事務所を目指していたわけでもなかったのですけど、昔は、法人化も、支店開設も、広告宣伝も、報酬値引きも認められていなかった代わりに、そんなことをしなくても仕事量は十分ありましたから、必然的にそうなるより他なかったという面もあったんです。

が、

近年の司法書士事務所の業務形態の流れというんでしょうか、

最近の司法書士法人を見ていると、

つくづく、これからはコツコツと農耕型経営をやっているだけではダメだなと…そんな予感がしてなりません。

いいじゃない、自分の信念に従って仕事をしていれば・・という考え方もあるでしょう。

が、

今は、

司法書士界にも規制緩和の風が吹いて、一般の企業並みに、法人化も、支店開設も、広告宣伝も、報酬値引きもありとあらゆる営業活動の自由が認められるようになりました。

　・・・

これらの利点を利用しない手はないと考えるか、

いやいや、いっときのブームに踊らされて司法書士たる本則を忘れるような恥ずかしいことはするべきでないと考えるべきか。。。

司法書士さんは、誰も非常に難しい局面に立たされています。

ですが

どう考えても

いえ、

どう控えめに考えても

流れは前者に傾いているとしか思えません。

債務整理もブームだブームだと言われながら一向に相談が途切れません。

現に債務整理に特化した事務所はますます隆盛を極めています。

カエルのおじさんが債務整理をやり始めたのはつい４・５年前のことですが、その頃からあと５年で債務整理のブームは終わるだろうと囁かれていたものです。

もうここら辺で我々も目を覚ます時期なんじゃないでしょうか。

この債務整理ブームはまだ当分続くんだということを。

むしろそれに関連した消費者相談や簡裁訴訟相談が本格的にやって来る時代がもうそこまで来ているんじゃないかと。

それなら

それを前提とした事務所経営をしてもいいんじゃなかろうか・・・とね。

　・・・

もしかしたら

時代はもうすでに

大手不動産賃貸仲介会社みたいな多店舗経営の感覚が必要な時代に入っているのかも知れません。

そのうちに司法書士法人のフランチャイズ化すら出現しかねない状況です。

まさに好むと好まざるとを問わず、

マクドナルド流の店舗展開を見習わなくてはならない時代になりつつあるんですねー。

　・・・

昔は、カエルのおじさんも、正直言って、他店舗経営がやれる不動産屋さんを見てはうらやましく思ったこともありましたよー。。

でも

考えてみれば

あれだけ希望していた営業の自由が、

今では十分手にしているんですもんね。

ですので

今はもう

法人化・多店舗展開をするか

はたまた農耕型経営に固執するか

・・は

まさに個々の司法書士さんの考え方一つに絞られてきました。

これからの司法書士事務所経営には経営手腕の有無のウエートが年々高くなってくることは間違いありません。

いつまでも古き良き時代の時代錯誤の経営方法にしがみついていると、新興の司法書士法人に目の前の仕事を根こそぎ持っていかれることになるかもしれません。

　・・・

カエルのおじさんは不動産投資をしてその収入で万一の事態になっても食べていけるよう将来の保険を掛けました。

なので

このまま農耕型経営でもなんとかやってはいけますけどねー。

が、

今は正直狩猟型経営にも多少の色気を感じている次第。

堅実な生き方よりも少しはスリリングな刺激もないと人生楽しくありませんものねー。ハイ。

生来、浮気っぽい性格なモノで。。。

公園の水呑み場で

カエルのおじさんは、愛煙家です。

この頃は、禁煙の喫茶店が増えて困りますよね。
なので、もっぱらお天気の日は公園で缶コーヒー片手に喫煙タイムです。
ま、なにもタバコの煙が蔓延している喫茶店に入らなくても春秋は公園の方が快適ですし１２０円で済みます。
・・・・・
ところで
今朝も朝いちの仕事が済んで公園で休憩していると、園内ある水呑み場の方へあるお年寄りの男性がトボトボ歩いて来ました。
手には、二本のペットボトル。

それに水を入れると再びトボトボとカエルのおじさんの目の前を通り過ぎて行きました。
あきらかにホームレスの人ではなさそうです。
どんな事情があるんでしょう

水道代すら払えないのか。
節約のつもりなのか。
・・・・・
喫茶店にいては経験できない社会勉強になりました。

緊急事態発生…マスクが売り切れ！

カエルのおじさんは、大阪で暮らしています。

昨日あたりからインフルエンザ発症患者のことが報道され、早いところでは昨夜にはすでにマスクが売り切れています。
大手薬局店も同じ。

カエルのおじさんも今朝９時には、子供のために一週間分のマスクを近所のスーパーで買い込みました。
このスーパーでも買い物客の大半が１０個２０個と大量買いをされるのであっという間に陳列台が空になって行きます。

ここ大阪は、かつての石油ショックのトイレットペーパー品切れ事件に見られるように、何かあるとパニック現象が起こるんですね。
大阪以外の地域の方も、今のうちにマスクだけは買い込んでおかれた方がいいですよ。

住宅ローン延滞でも担保権実行をして来ない公的金融機関

カエルのおじさんのところで自己破産申立てをさせていただいた方の話です。

この方は、住宅ローンの付いたご自宅を所有されていました。

担保割れしているのが明らかでしたので、破産決定後も、破産管財人が選任されること無く、すんなり免責が下りたのでした。

普通なら、先ず一安心というところです。

ところが、

問題は、免責後も残った本人名義の自宅。

通常であれば、ある程度ローン返済が滞れば、担保権が実行され競売処分となるところ、

待てど

暮らせど

住宅ローン債権者からは何の連絡もありません。

本人さんは、破産申立て前から自宅が競売にかかることを見越して、すでに近くのアパートに転居されました。

子供さんの学区の関係もあって早めに住まいを探されたのだとか。。

なのに、

なのに、

肝心の債権者は破産免責が下りた旨こちらから通知しているにもかかわらず

一向に動きがないのです。

いったいどういうことなんですかねー。。。

　・・・

で

こうなると何が困るかというと

固定資産税の点です。

免責後と言えども、不動産の名義人は相変わらず本人のままですからね。

この点を、区の徴税課に問い合わせると、

『固定資産税はその年の一月一日の所有名義人に課税することになっていますからこれだけは仕方ないですねー・・・』

などと

まるで他人事のような回答しか返って来ません。

まあ他人ごとに変わりは無いんですけど

　・・・

こうなったら

債権者に早く差し押さえなりなんなりしろと連絡してみたのですが、

『ウチが何時担保権を実行しようとウチの勝手でしょ！』

と言う感じ。

ケンモホロロの憎まれ口しか叩きません。

元お上のクセにそんなことをしているから組織解体されるんだよーと思わず口から出掛かりしたよ。

　・・・

依頼者からは

『このまま固定資産税を納めないとどうなるでしょう？』

と

不安そうな声で電話が入ります。

はっきり言って

こんなことになるとは想定外でした。

自分の家であって自分のものでもない家の固定資産税なんか納める気分になるはずは無いですよね。

　・・・

ホント

腹の立つ住宅ローン債権者です。

なんとかしなくては・・・と六法に当たっていたら、

民法に、抵当権抹消請求制度というのがあることを発見！

昔のテキジョの改良版です。

要するに、第三者にお金があれば、本人と任売契約書を交わして適当に割安な購入価格を記載したものを債権者に送り付けさえすりゃ、債権者としては競売するか、その額でウンと言うかの二者択一を迫られることになるのです。

第三者としては、かなりの割安価格で抵当不動産が買えてしまうんです。

本人の友人にお金があれば、友人が自分でローンを組んでそれを買ってあげてあとで本人にそれを貸して家賃をもらえば、本人は自宅に住み続けることも可能になるんですけど。

もっとも

あんまりエゲツナイ格安購入価格に設定することは出来ません。

破産申立書には、その物件の不動産価格査定に関する証明書を添付しているからです。

ですので

少なくとも　それに書かれた金額程度にしておく必要があります。

裁判所も一応その査定額を超える部分は一般債権とみなして免責するわけですからね。

もっとも当初からそういう目的で、破産申立書に、その物件の不動産価格査定を極力安く記載して証明書を提出しておけば、格安価格で担保解除を請求できてしまうんじゃないか・・・という理屈も成り立ちますが、詐欺または公文書偽造罪の可能性がありますからご留意を。

カエルのおじさんは司法書士なのでこういうのはあまりお勧めしませんが。。。

　・・・

あともう一つ

債権者をギャフンと言わせるには

滞調法を使うという手もあります。

つまり

固定資産税を支払わないという選択。

わざと滞納してやる・・・というもの。

滞納した税は、抵当権が付いた不動産よりも優先して配当に預かれるんですね。

なので早く担保実行しないといくらでも徴税課に滞納税分を横取りされるのみ。

　・・・

債権者はプロなんですから

ここら辺のことは分かっていると思うのですが。。。

　・・・

もっとも

滞納税に関しては、延滞税が賦課され、免責後の給料債権が差し押さえられるということは十分考えられますから、やはり馬鹿らしいですけど、納税しておくに越したことは無い・・・という結論しかないってことでしょうか。

うーーーーーむ

カエルのおじさんでは解決無理！

債務整理ばかりやっていていいんですか？・・という話

またまた話題の債務整理ネタです。

若手の司法書士さんの中には

登記業務はハナからそっちのけで債務整理に特化されておられる事務所も多いと聞きます。

まあ、事務所の台所事情や生活のこともありますからね。。。

でも

カエルのおじさんからしたら、

せっかくの才能が埋もれてしまうようで勿体無いなあという気がします。

債務整理も確かに司法書士の仕事だとは思いますが

もっと他に若いうちにやっておくべきことがあるんじゃないですか・・・という話。

　・・・

こんなことを言ったら

債務整理相談の方には失礼かもしれませんが

あえて失礼なことを承知で

なおかつ若い司法書士さんの将来のためにも言わせてもらうなら、

世の中には、社会を動かすような立場にある人とそうじゃない人がいるということです。

司法書士の使命は、ワケ隔てなく相談解決に当たるべきなんでしょうが、

債務整理ばかりしていては、その狭い範囲の知識が増えるとしても

社会をリードしていくような人との人脈や登記・法務知識の拡大にはつながらないでしょう。

本心から弱者救済・多重債務被害者救済のために身を投じたいとお考えの先生は別ですけどね。

ただ単に儲かるからやっているというのでは。。。

　・・・

そう！

今は、若い司法書士さんたちが、登記しか出来ない老司法書士さんを小バカにするような時代ですが、老司法書士さんにはそれなりの人脈があり、減ったとは言え、そうした人脈からの登記案件が安定的に入って来ていますからね。

ところが

今、債務整理相談に走っている若い司法書士さんの場合はこうも行かないのでは。

いつかは債務整理の仕事も頭打ちになり、それまで培ってきた債務整理中心の実務知識がもはや世の中のニーズに合わなくなる時が来ることでしょう。

時代は繰り返すものです。

債務整理は不特定多数の市民相手の仕事ですから、

何年やっても人脈は形成できないでしょうし、

仮に多重債務者の人脈が出来たとしてもそれがモノをいう場面はまずありません。

その時になって登記市場に転換参入しようとしても時遅しなのです。

ちょうど今と反対の立場、つまり次世代の若手司法書士さんは次世代のニーズを掴んだ活躍をしているはずなんですね。

そこに持って来て大した人脈も実績もなく債務整理しか知らないような司法書士ではそれこそ小バカにされてもしかたありません。

人脈というのはある程度の付き合い期間の長さが信用度のバロメーター。

昨日や今日始めたばかりのところに登記案件の仕事が回ってくることはまずありません。

債務整理がどんなにうまく行っていたとしても

登記市場に人脈がいない事実は今と変わらないだろうと思います。

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自分のしていることが潰しが利く仕事かどうか。

今一度よーく考えてみる必要があります。

若手の中にも債務整理は封印してひとすら登記案件の仕事を探しているセンセイもいます。

こういう人こそ司法書士の王道を行っていると言えるのではないでしょうか。

不動産登記・商業登記・一般簡易訴訟・成年後見その他なんでも旺盛に自己研鑽を積んでおけば、どんな時代が来ても対応できます。

若くて頭の柔軟なうちにあえてこういう案件を多数手がけ実績と信頼を獲得することにエネルギーを費やすべきだと言うのがカエルのおじさんの警告です。

再び本業に本腰。ブログは手を抜かせていただきますね。

カエルのおじさんは司法書士です。

不動産投資もしています。

投資収入でセミリタイアをと考えています。

現在２棟の収益物件を保有しており、リタイアも十分可能な段階にあります。

が

今年の４月、３棟目の投資話が暗礁に乗り上げて以降、しばらく不動産への投資は延期しようと思い至りました。

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ここしばらくはゆっくり休もうかと考えていたのですが、

なぜか不動産投資に充てていた時間がポッカリ空いたせいか急に本業である司法書士事務所のことが気になりだしました。

事務所経営もそこそこ順調なんですけどね。

法人化したいなと。。。

なぜ法人化するのか？

法人化されているところのボスの答えはいろいろでしょうけど、

カエルのおじさんの場合は、なにせ過去に●●というコワい経験をして一度は死を覚悟していますのでね。

そこら辺でちょっと他の司法書士さんとは法人化に対する考え方が違うかもしれませんが。

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カエルのおじさんの考える法人化のメリットはこうです。

カエルのおじさんが生まれて初めて“自分の死”というものを身近に感じた瞬間、まず何を思ったか？

それは残された家族の今後の生活のことでした。

カエルのおじさんが元気な頃は生活不安なんてこれっぽっちも考えたことが無かったのですが、いざ自分が他界した後のことを考えると、残された家族をどうやって生活させて行ってあげられるか・・・

これがすべてでした。

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それからというもの

カエルのおじさんは、本業からは少し距離を置くことにしました。

本業はいくら頑張ったところで死んでしまえば途端に無収入になってしまいます。一生懸命働いて蓄えを作っておくには時間がとても足りませんし、本業を頑張ろうという気力がなくなっていました。

残された道は、本業とはまるで関係のない不動産投資しかありませんでした。

こちらの方は、以前から関心があったものの、本業で生活できている間はわざわざリスクを取るまでもないと思い、本腰を入れる動機も気力もなくズルズル頭の中で妄想していた程度でした。

が、

不思議なもので

妄想だけでも不動産投資のことを考えていたおかげで、スタートするときには投資物件を見る眼力は一般の人よりははるかに身に付いていたのでした。

退院して以来、

カエルのおじさんは本業売上を追いかける発想を捨て去り、

必死で不労所得（不動産投資）の道を探り、実践して行きました。

そうして

ようやく、今の収益物件を手に入れたのです。

一棟目は、団信に入れませんでしたが、

二棟目は、団信にも加入できました。

なので万一カエルのおじさんがいつ死んでも家族には生活の不安無くこれからも安心して暮らしていけるようになりました。

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で、

それはそれで良しとして、

一瞬頭をよぎったことがありました。

今の事務所はそこそこ収益も上がっているのに、

ボスが死んだということになれば

即廃業して事務所を閉鎖しなきゃならなくなるという理不尽さでした。

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もしこれがその辺の商店や会社だったなら、買い取り手が現れ、そこそこ良い値段で買収してくれるところです。

ところが、

司法書士事務所の場合、個人経営のままだと事務所を売るなんてとうていできません。

違法なことですが、事務所を存続させるには、資格者を雇って傀儡の事務所経営を続けるしかないのです。

ところが

ところが

法人化してしまえば

法人化してしまえば

司法書士法人には合併が認められているんです！

つまり

どこか大手の司法書士法人に居ぬきで職員ごと買収してもらい、暖簾代を換金することも可能になるのです。

ウチの様な小さい事務所でもそこそこ利回りの良い事務所なら、買収価格はかなり大きい金額になるものと思われますよ。

それこそきちんとデューデリして査定してもらえば、億単位の買収価格になってもおかしくはないはずなんです。

あとはそれを退職金代わりに受け取って、家族や職員さんにあげればいいということ。

法人化しておけばこういうメリットが出て来るんです。

ま、必ずしもそれだけの目的で法人化するわけでもないんですけどね。

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法人化した場合のメリットとしてはもうひとつ考えられます。

まあ、こちらの方はやや品性を欠く話になるんですけどね。

カエルのおじさんはこちらは考えてませんよー。念のため。

一応こういうのも考えられるということで。。。

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法人化した場合のメリット（その２）

法人化したあとどこかに吸収合併してもらい、その法人を売り飛ばすというニュービジネス。

表現は汚いですけど、同様の趣旨で行くなら、

キャピタルゲイン狙いで事務所を法人化していくつかの支店をこしらえ、その支店が軌道に乗ったら、その支店を売り飛ばしては代価を得るというビジネスも法的には可能です。

要するに

司法書士法人を売買するゲームみたいなもの。

そのうち、それの仲介あっせん業なんかも出て来たりして。

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少し脱線しますが

最近驚いたのは

ロースクール出身の司法試験受験回数切れした元受験生たちを、大手企業の法務部門に送り込もうとしている就職斡旋会社があるんですね。

キャッチコピーは、司法試験には受かっていないが、ロースクール卒で法的素養が出来ているし、元々高学歴出身者も多いし、地頭が良く、社会に出遅れていることから低い賃金でも一生懸命に働きますよ・・・というもの。

ウチもスカウトしたいなあ。。。

反対に言えばそれだけ法務専門の人材が不足しているということなんでしょうか。

これはますます起業法務の方面にも力を入れないと。。

話を戻しますが、

司法書士法人化というのは、要するにこれと似たような人買いみたいなビジネスが今の司法書士業界にも起きて来る可能性もあるということなんです。

カエルのおじさんはそこまではやりませんが。。

･･･

というわけで、

しばらく本業法人化関連ビジネスに集中しようかと思い始めたというわけです。

支店を一つ作れば、収益マンション一棟分の投資収益に相当する利益が得られます。

３棟目がポシャッたのでこれに代わり、本業ビジネス投資の一環として手始めに法人化して支店を二つ作ります。

一つ目の支店は、ビジネス関係に特化した起業支援と法務関係専門の事務所にする予定です。債務整理の風が吹いているうちに軌道に乗せれば後は何とかなるでしょう。

他にもあと一ヶ所支店進出を考えているところもあります。家賃の要らない場所に・・・と言えばカエルのおじさんが何を考えているかはこのブログを読んでいてくださる賢明な皆さんにはお察しが付くとは思いますけどねー。ヒントは、司法書士事務所と不動産管理業務の融合！

ビジネスの匂いがぷんぷんしますが、もともとどちらもビジネス地域に進出を予定しており、他の先生への影響もほとんどないはずですから気にしないでくださいね。

もともとカエルのおじさんのところは会社登記関係が少なく弱点だったので、支店が出来ればオールマイティーなフルスペックの綜合司法書士法人に変身・・・といったところです。

　・・・

収益マンションにしろ、司法書士法人の支店にしろ、ベースとなる経営の基本は投資の考え方そのものなんです。

法人支店への投資の方が初期投資も運転リスクも少なくて済むのがいいですね。

あとは有能でよく働いてくれる有資格者を確保するのみ。

不動産投資は、立地と間取りがすべて。

法人事務所は、人材の能力と誠実さがすべて。

あ、だからといってカエルのおじさんは何度も言うように営利追求司法書士と呼ばれるのが一番屈辱に感じる性格なため、誤解なきようお願いしますね。

どちらも経営者には投資の基本感覚も大切だ・・・という意味ですから。

　・・・

というわけで

しばらくブログの方は頻繁に更新できなくなります。（ま、これまでもそう頻繁に更新はしていませんでしたが）

法人化の処理には、来年の今頃まではかかりますかねー。

こちらの方は、また気が向いたときに随時更新します。

ときどき訪問して下さいね。

では。