司法書士の広告宣伝について

最近は本当に司法書士事務所の広告宣伝を目にするようになりました。

電車の中吊り広告然り、新聞広告然り…

で、また、ついにというか、とうとうというか、ラジオやテレビでコマーシャルを流す事務所まで出現する状況です。

この状況を一司法書士として、是と見るべきか、非と見るべきか…。

結論から言えば、カエルのおじさんはどちらかと言うと広告宣伝の自由化は情報化時代の要請でもあるでしょうから、頭から否定するものではありません。

が、一方でこのようにお金に物を言わせて広告宣伝することを拝金主義だとして非難する同業司法書士さんが多いこともまた事実です。

聞けば電車広告に毎月１０００万円、新聞広告には毎月５００万円もの広告宣伝費をかけている事務所もあるとか…それも司法書士法人を名乗って大々的に宣伝しているところは軒並みそうだと言われています。

これらの莫大な広告宣伝費用は当然相談料金に上乗せされています。

このため、広告宣伝反対派が彼らを非難する理由は、彼らが常に経営効率のよい仕事ばかりを追いかけるあまり、本当に経済的に困窮している人達の相談にきちんとした対応をしているのか・・・と言った点です。

つまり、

①着手金を払えない相談はお断り。

②過払いが見込まれない相談は着手金を吊り上げ実質的に拒絶。

③心身に障害ある人の相談についても多額の着手金や出張費用を提示してこれまた実質拒絶。（ただし、事務所に来れない人でも、着手金を支払い、電話・郵便などで処理出来る場合は受任するがそうでなければ即拒絶）

要するに、儲らない仕事やわずらわしい仕事は最初から門前払いするという極めてドライでビジネスライクな業務姿勢に徹しているのです。

　・・・

以上の経営効率を優先させた司法書士事務所のシステムのどこがいけないのか…と言うと、一般企業であればこの種のやり方は非難されるものでなく、むしろ賞賛されるべきビジネススタイルでしょうが、一般企業と我々司法書士事務所の最も大きな違いは公的使命を帯びているかどうかにあります。

そもそも司法書士業務というものは国家から資格者にのみ付与された業務独占権限（この点各種国家資格も同じですが）です。

資格のない人は司法書士業務をやってはいけないことになっており、多業種からの参入は許されていません。

ということは、資格者にはそうした業務独占特権を与えられていることに対する見返り的な義務として、我々はどんな非効率な仕事であっても基本的に拒絶してはならない立場にあるのです。

あらゆる市民を差別する事なく、社会的弱者を含むすべての市民に対して、広く自らの職責に応じた責務を果たすべき使命があります。

なので、経営効率もさることながら、まず我々が最優先すべきは“社会的弱者の救済をも厭わない博愛思想”こそが正に司法書士の基本的素養として保持していなければならないということなのですね。

したがって、このような博愛思想と前記の営利優先思想とは互いに根本的に矛盾するものと言わざるを得ません。

営利追求する司法書士法人の受任姿勢は根本的に間違っているのではないかということです。

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が

それでもカエルのおじさんは司法書士の広告宣伝に対しては賛成しています。

なぜカエルのおじさんはこうした広告宣伝活動に積極的に反対しないかと言うと、理由はいくつかあります。

①一つ目の理由

まず政府や司法書士会は広告宣伝の自由化を容認しているから…ということです。

広告宣伝を自由化したらこんなことになるのは目に見えていたことです。
それが分かっていながら自由化したのですから今さらとやかく言えた義理じゃないですよね。

②二つ目の理由

広告宣伝を自由化するとデメリットだけでなく、メリットもあるという点です。

我々の業務内容を広く知ってもらうという意味で派手な広告はある意味貢献大だったと言えます。

ウチに来られる相談者の中には電車広告を見て司法書士さんが債務整理を支援してくれるということを知ったので来ました・・・という人も少なからずいます。

（このことは一昔前まで、“司法書士”と言えば『登記の代書』みたいに思われていた時代を知っている者としては隔世の感があるわけです。）

③三つ目の理由

このようなビジネスライクな経営スタイルは早晩自滅するだろうと予想されるからです

今、派手な広告宣伝をして利益追求に奔走している司法書士法人に対しては、会も行政も着々と対策を練っているところです。

広告宣伝の自由と司法書士倫理を調和させるにはどうしたらいいか。。。

野放しの広告宣伝がいけないのであれば、自主規制で広告宣伝の中に一定のルールを決めるという方法もあります。

その一つとして、広告宣伝の中に、“法律扶助業務”という文言を必須記載事項にすべきだという意見もあります。

“法律扶助業務”という文言を広告宣伝に入れるとどうなるか？

と言うと、

ある人の見通しでは、これをやるだけで現在電車広告や新聞広告で債務整理を大々的に宣伝している拝金主義的な司法書士法人は壊滅的な打撃を受けるであろうと言う人もいます。

なぜか。。。

債務整理の相談者にはお金のない人が結構います。
お金があったら借金しませんから。
中には生活困窮者もいます。

そういう相談者が来ても、今までなら報酬支払い能力がない人には着手金が用意出来ないなら受任できませんよと言って門前払いできていたのが、もし広告に“法律扶助業務”という文言を入れるよう義務化したら、そういう人からの相談も受け付けざるを得なくなります。つまり、お金がない相談者の場合には“門前払い”ではなく、“法律扶助手続き”を申請して受任いなければならなくなるからです。

派手な広告宣伝をしているところには大量の“法律扶助”案件が持ち込まれているであろうことが容易に推測できます。

“法律扶助業務”は、収集する書類の多さや繁雑さという点では通常の自己破産手続きとなんらボリューム的に変わりません。

ところが、“法律扶助業務”はある種ボランティアなのでこの分の報酬請求は出来ないことになっています。

しかも“法律扶助業務”の仕事に対しては扶助協会から報酬が支払われますが、この報酬が極端に低く、大体彼らの報酬相場からすると半分以下程度です。

仕事量が２倍になって、報酬が半分以下になるわけです。

ということは、今までの４倍売り上げないと事務所経営上は苦しくなります。やがてこうしたビジネスモデルはアウトになるでしょう・・・という話。

　・・・

で

派手な公告を自主規制するもうひとつの方法として、広告宣伝には原則法テラスや法律扶助協会の正規登録会員の氏名表記を義務化させるという方法もあります。

彼らの雇い入れている事務員の大半は無資格者か開業前の新人司法書士です。

不当に低い賃金で彼らの能力を搾取することで成り立っているビジネスだとも言えるのです。

扶助協会や法テラスの正規登録会員になるためには一定の研修単位の取得が必要とされます。単位取得まで数年はかかりますから資格取り立ての資格者の名前では広告宣伝に使えなくなります。

これこそが正に彼らの最も忌み嫌う自主規制と言うわけです。

　・・・

さて、ここまで書いて来るとカエルのおじさんはどちらかと言うと、広告宣伝をしている司法書士法人のことが本当は嫌いなんじゃないか…とも言えますよね。

でも

個別の派手な司法書士法人に対する感情はさておいて

それでも節度ある広告宣伝行為そのものには賛成ですよ。

但し、

宣伝する以上は仕事に貴賎の差を作らず

どんな相談でも受けることを義務化すればよいだけの話です。

　・・・

カエルのおじさんのところは広告もしていますが

原則どんなに非効率な仕事でも断ったりしません。

あ

途中になりそう・・・

不況の今こそ必要な不動産投資の考え方

カエルのおじさんは司法書士です。

あくまで本業は司法書士ですが、趣味と勉強と実益を兼ねて不動産投資もしています。

何を以って本業と言うのかは分かりませんが、名刺には司法書士という肩書きの付いたものしかありませんので一応カエルのおじさんの意識の中では司法書士が本業ということになっています。

が、カエルのおじさんの資産状況を財務の視点から見た場合、少なくとも損益計算書の上で来月からは不動産投資からの不労所得の方が司法書士収入をはるかに超えることになっています。

なので

収入面からすれば、カエルのおじさんの本業はむしろ不動産投資家ですと名乗りたいところですなんですけどね。

　・・・

ところで、昨年の予想では、すでにカエルのおじさんは今頃は押しも押されぬ不動産投資家の仲間入りを果たしていたはずなんですが、サブプライムローンの破綻に端を発する外資系資本の引き上げやリーマン破綻の余波で金融機関がアパートローンの貸し出しを制限し出したため予定が大きくずれ込みました。

昨年の秋口はあまりに融資付けが厳しくなったためもうしばらくの間は不動産投資もできないだろうなーとあきらめかけていましたからね。。

ところが

そんな不安も束の間・・・年が明けてしばらくすると、投資物件が続々と売りに出て来ました。

あまりに好条件の物件ばかりだったので、ダメもとで何軒かアパートローンを扱っている銀行に融資案件を持ち込んだりしました。

が、やはり銀行の返事は大変厳しいものでした。

築２０年のＲＣでもローン期間が最長でたったの１０年か１５年しか見てくれなかったり、自己資金３割は当然として、実際評価してもらうと６割も自己資金が必要だったり・・・。

で

普通こんなことが何回か続くと普通の人はめげてしまいます。

特に初めてそういうことをしようと思った人なら一行でも金融機関から蹴られただけでもうダメだ・・・なんてあきらめてしまうかもしれません。

でも

でも

元々金融機関なんて金貸し業です。

融資を通すか通さないか、話を聞くか聞かないかなんて別に厳然としたルールがあるわけでもありません。

一般向けにはあれこれ表向きの融資条件らしきものを見せて来ますが、カエルのおじさんは司法書士として永年不動産融資現場を裏側から見てきていますから、社会情勢や借りる側の属性次第ではそんな融資条件など在って無いようなもの。

親が裕福なら未成年の学生に億単位の融資をしたり、７０歳をとうに超えているじいちゃんばあちゃんでも広い土地を持っていればローン期間２０年とか３０年のアパートローンを貸し出ししたりしていますものね。

ルール破りを平気でするのが一般的な金融機関の融資姿勢なんです。

なので

こちらからあきらめることはありません。

今は確かに融資姿勢が厳しいですが、銀行融資なんてその程度のものだと思っていれば必ずチャンスはまたやってくるでしょう。

　・・・

そんないい加減なことを言ったって誰が信用するか？ですって。。

まあ、カエルのおじさんもすべての金融機関の実情を見聞きしているわけでもないですからねー。

ただ、

カエルのおじさんの例で言うと、

こんな厳しい条件下でも今月アパートローンの内定の下りた案件が一つあります。

フルローンとまでは行きませんでしたが。。

ローンが通った原因はいくつか考えられます。

最大の理由はローン実行時期を年度末である今月末に無理やり間に合わせた点でしょうか。

銀行は確かに昨年度後半は業績が低迷しましたが、前半はまだ良かったんですね。なので通期で見ればまだアパートローン数件くらいは貸し出せる余地があったということや、融資担当者の立場も年度内に実行できれば成績になります。金融庁も貸し渋りをしていないか年度末までの融資状況を調査するというニュースも流れました。

他にローンが通った理由としては物件の査定評価が高かったことでしょうか。

今回の物件はバブル末期に建築された立派な建物で、土地建物あわせて試算した現時点での評価が○億○千万。バブル当時はその２倍はしたであろう物件です。で、銀行評価も○億円ジャストでした。

銀行が融資する際に一番怖がるのは、融資後、その物件の不動産担保価値が下がって担保割れすることです。今回のこの物件は、その点は余裕のよっちゃんでクリアーでした。

　・・・

で、

あともう一つ

別の銀行に申し込んでいるアパートローンも通りそうな感触で話が進んでいます。

こちらの方は今月までには回答が出るでしょう。

お正月明けに見つけた物件ですが、この物件は利回りがいいのに、評価が低いためまだ誰も買い付けを入れていません。

カエルのおじさんもこの物件は気に入っており、かなり自己資金を積んででも手に入れたいと思っています。

今度は融資付けにどんな手を考えているのか・・ですって？

それは秘密

内定が下りたらまたこのブログで秘訣をお披露目しますね。

北海道収益物件の現地調査＆締結の巻

《大通公園のテレビ塔》　塔の気温表示、この日は５度でした。

《明日の天気は・・》　　ホテルのテレビ画面から

《疲れたなあ・・》

《近くで見かけたおしゃれな修道院風の建物です。》

《ご存じ、すすきの市街の賑わいです。》

☆　　☆　　☆

今回の旅行の目的は、収益物件の現地調査と契約締結です。

そう！

現地調査してその日に問題なければ購入契約を締結するというもの。

億単位の不動産をそんな簡単に契約しちゃっていいの？

と、普通の人ならそう考えるでしょうね。

が

ネット環境の発展に伴って、現地調査は今や形骸化しているのが実情です。

なぜなら

グーグルマップのストリートビューで三大都市圏等の周辺住環境はほとんど調べが付くからです。

昔のように

資料はマイソクのみ

現地に行ったら墓場の横だった・・・なんて言う事はなくなりました。

今回の物件もすでに現地で見るときにはストリートビューでは分からない内部共用部分だとか、境界ポイントの確認とか、クラック・管理状態の良し悪しを見るだけのこと。

・・・

で

問題らしきものも無かったので契約は済ませました。

次の日は、午前中手持ち物件の管理状態を確認して、午後は、今回の融資銀行に挨拶に行き、

途中、今回の取引の司法書士さんとも電話にて挨拶。

夕方の便で帰還。

団信って

①アパートローンではあまり重要視されませんが、金融機関の中には団信加入を融資条件にするところがあります。
　が、この団信の保険給付金はなぜか上限が１億円までとなっているため、借入金額が億を超えるアパートローンでは保険に入るメリットが薄れます。
　なので金融機関の中には貸し付け金を小分けに分割して貸し付け、そのいずれかの貸し付け金だけでも団信加入させるという小ワザでさらなるリスク軽減を図っていたりします。

②一方、住宅ローンの場合は、ほぼどの金融機関でも団信加入を原則としています。

　アパートの場合は収益を生むのでアパートを担保に取っておけばその家賃収益で貸金の回収が可能になりますから債務者本人の返済能力はそこそこでも構わないのですが、個人の住宅ローンの場合は住宅からは収益が得られませんので（まあ、債務者の家族を無理やり立ち退かせて他人に貸せば多少の家賃は入って来るでしょうけど、ローン返済額には遠く及びません。）、死亡や高度障害など借主本人の返済能力に問題が発生した途端、即破綻してしまうからなのですね。

③考えてみればアパートローンの方が金額も大きいのだからこっちこそ団信加入が原則になってもおかしくないような気もするのですが、ま、でも、アパートローンの方は、借主が個人とは限りませんからね。どちらかと言うと法人顧客がメインですから、団信が元々使えない事情があるということなんでしょう。

④ところで、団信加入の条件って、一般には公開されていませんよね。

　なんで？

れっきとした保険会社がこれをやっているのですから公開されていても良さそうなものなのに・・・。

非公開の情報というのはカエルのおじさんはあまり信用しません。

往々にして担当者のさじ加減でどうにでもなりそうな気がしてならないからです。

カエルのおじさんが保険契約を嫌う理由はこれなんですねー。

　・・・

⑤ところで、団信加入条件でよくあるのが既往症の有無の告知義務です。

どこまで告知しないといけないのか・・・

これがまたあいまいな感じなんですよねー。

大体過去３年以内の病歴の有無・・・なーんてことがパンフレットに告知義務として記載されています。

じゃあ、４年前に大きな病気をしていたら完全にオーケーなのかと言えば、

それはそうとも限らないような気がします。

反対解釈から行けば、普通は、３年以上健康状態が続いているのなら保健加入を認めましょうとなるはずなんですが、実際はどうなんでしょう。

⑦とりあえず、病歴が過去３年以内に無いという加入条件は、ホント的を得ている基準だなと言う気がします。

　・・・

病歴のあるヒトが５年経過したら生命保険に再度入れるでしょうか。

多分ムリと言われるでしょうねー。

なにか、自己破産したヒトが再度クレジットを申し込むような話に似ていますね。

　・・・

話は飛びますが、告知義務違反による保険契約の解除権というのは２年間で消滅すると約款に謳われているようなので、加入後２年経過したらセーフとも言えます。

が、２年以内に保険金の給付事由が発生しているような場合、告知義務違反による契約解除権の消滅時効が過ぎるまではなんとか我慢して、２年経過後になって、もう契約解除にはならないだろうということで保険給付金を請求した場合は、給付事由の発生時点が２年以内となるため保険会社から保険契約の解除を言い渡されることもあるとか。。

また、当初から給付事由を抱えているのに告知しないで保険加入した場合は、２年経過後も、保険契約そのものを詐欺によって取り消されるケースもあります。

なんか微妙ですね。

騙すほうが悪いのか・・・

騙されるほうが悪いのか・・・

カーソルがひとりでに動き回る怪・・なんちゃって体験の巻

昨日カエルのおじさんのパソコン入力中の出来事です。

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？？？

何もしていないのに、突然目の前のエクセル画面のカーソルがマス目をツツツーッという感じで左から右に走り出しました。

最初何が起こったのか分からなかったカエルのおじさんはその後もじっと目を凝らして画面を見ていたのですが、直りません。

仕方なくログオフしようとしましたがそれすら出来ない状態です。

マウスを何度かカチカチしたり、ありとあらゆるボタンを押してもカーソルは動き回るだけ。

しかも画面が異常なくらいのテンポで小刻みに震えながら点滅し始めました。

スワッ、ウイルスにやられた！

カエルのおじさんは思わず叫んでしまいました。

周囲の事務員さんもパソコンウイルス画面初体験ということで恐る恐る覗き込みに来ます。

何が原因なんだろう。

そう言えば、さっきウイルスバスターを更新しますかって画面に出て更新してからだよな・・・と妙な記憶がよみがえってきます。

が

こうなるとさすがのカエルのおじさんも完全にお手上げ。

ただでさえパソコンが苦手なのに。。。

パニックを通り越して、こりゃ買い換えるしかないよなあ・・・なんて考え出す始末。

こんなこともあろうかと、重要なデータは別のオフラインパソコンに保存しているのでその点は安心していたのですが、よりによって期末の忙しいときにウイルス感染もなにもないだろうにって、ホント頭に来ました。

焦ったカエルのおじさんは事務員さんのアドバイスでパソコン本体のコンセントそのものをいったん抜いてみました。

ちょっと乱暴でしたが。。

ところが

コンセントを指すとまた同じことが始まります。

どうしたらいいんだろ？？？

画面は相変わらず

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（↑こんな感じ）

　・・・

それにしても腹の立つウイルスだなあ・・・。

ウイルス対策やっていたつもりだったけど、ウイルス感染ってこんなに気分が害されるものだとは思いませんでしたよ。。

で

次に

パソコン電源そのものを切ってもう一度電源を入れ直したら・・ということでやったところ、

今度は何度電源を落としても勝手に再起動され、例のチカチカ画面が現れます。

エエエーーーーーーーーーーーーーーーー

これじゃ永遠に終われないよーーーーーーーーー

　・・・

とかなりパニくったところで

ふと

机の上の左手元に積んでいた書類ファイルの一部分がキーボードのうえに少し乗っかっているではありませんか。

！

それに気が付いてもとの位置に戻したらようやく画面が正常に戻りました。

(￣▽￣)

さっきまでの騒ぎはなんだったんでしょうねー。。。

そう、ファイルの一部分がキーボードを押さえていたと言う訳です。

あーあ

やっぱ机の上の整理整頓は大切なんですねー。

アパートローン・・・団体信用生命保険／火災保険／施設賠償保険

アパートローンに付き物なのがこの団体信用生命保険と火災保険です。

必ずしもこれに対する加入が融資条件とは限らないのですが、

万一のことを考えれば加入しておくに越したことはありません。

①団体信用生命保険

保険掛け金が低いのが特徴です。銀行によっては掛け金負担が銀行持ちのケースもあります。本人負担の場合は、銀行レートに０．３％ほど上乗せされます。

保険金の上限は１億円までとなっています。何口かに分けるとそれ以上の保険契約も可能です。

アパートローンの場合、この生命保険への加入は任意のところと、質権設定が条件となっているところもあります。

②火災保険

地震保険アリとナシがあり、また家財道具保険アリとナシのものもあります。住宅総合保険といってすべてがパックになっているのもあります。

契約期間は耐用年数以内なら任意です。

保険金額は保険会社で算定してくれます。プラスマイナス３０％の範囲で決められます。

保険料金ですが、だいたい再建築価格の１％程度です。ちなみに再建築価格とは今建てたらいくらかかるかという建築費用のことです。

保険料の支払い方法ですが、一括払いと分割払いとがあります。

アパートの場合、取得した瞬間から保険が効いていないと不安ですので前以て決済までに申し込んでおく必要があります。

アパートローンについては、火災保険に質権設定して欲しいと言われる場合もあります。火災保険申込書と質権設定承諾請求書を銀行に提出することになります。

③施設・設備保険

これは、一般の住宅総合保険では付保されないケースについての保険です。

具体的に言うと、屋根に積もった雪が自然に落下して下の自動車のボンネットをへこませたというような場合などに必要な保険だと言われています。

こちらの保険はアパートローンの加入条件とはなっていません。

保険料は年間数万円程度ですので、雪国では加入されておかれた方が良いかと思われます。