あ、いえ別に初めからこんな荒業をしようと考えていたわけではないです。ハイ。
結果的にこうなったということで。。
話は年初になりますが、Ｓ市内で良い評価の物件が売りに出ていました。
なにぶんにも遠方の物件なのでどこの銀行でも融資してもらえるものではありません。
特に昨年夏以降は不動産融資を受けるのは至難の業になりつつあります。
カエルのおじさんも今年はもうダメかなー・・・なんて半ばあきらめかけていたものです。
が
目にした物件があまりにも安く売り出されていたのです。
評価は○億○千万円はするであろうＲＣが６割程度の価格で。。
しかも、利回りも悪くありません。
あきらめかけていた情熱が沸々と沸いて来て
ダメもとで全国区の某銀行さんに問い合わせてみたら意外にも話を聞いてくれるではありませんか。
金融は軒並みサブプライムローンでへこんでいる・・なんてのは株価だけで世相を見ている経済評論家のセリフだったのです。
銀行の本部の事情はさておいて、末端の営業部門は貸し出し先にやっきとなっているのです。
で
ともかくダメもとでややきびしめの指値で買い付けをしたらなんと売主もオーケーというではありませんか。売主さんも昨今の情勢からネガティブになっちゃってるんですねー。お気の毒に。。
・・・
で
同じ頃
また今度はＮ市内で満室高利回りの物件を目にしました。
が、残念なことにこちらは査定評価が低く、相当自己資金を入れないと融資が出そうに無い物件でした。
が
とにもかくにも
アパートローンは当たって砕けろ・・が常道です。
Ｎ市までなら一日あれば見て帰れる・・というわけでさっそく現場を見に行ったところ、こちらもオーケー。極上の管理状態でした。
こちらの方は指値を入れる前に先に融資してくれる銀行を探すことにしました。
すると
不思議な縁で、たまたま昨年アパートローンをけられた銀行の支店長が交代して新しい支店長が挨拶に来られました。ラッキーなことにその支店長は旧知の行員さんだったのです。
『お宅は今はアパートローンは原則されていないそうですねー』・・なーんて話を振ったら、その支店長曰く、『いいえ、ウチはそんな縛りは一切していませんよ』・・とのこと。
アレレ、おかしいな。。。
前の支店長は、とにかく貸せないとの一点張りで案件資料すら目も通してくれなかったのに。。
今度の支店長は、赴任したばかりで最近の支店の状況把握が足りないのかな・・・なんて思ったりしましたが、とりあえず他の銀行にも声を掛けると、てっきり門前払いされると思っていたら、物件の利回りのよさが効いたのか、他の銀行も一応前向きに検討してみます・・とのことでした。
ひやー、、まさか今年になってアパートローンの話を聞いてくれる銀行が二行もあるなんて・・と、正に半信半疑になっちゃいましたよ。
で
結局
Ｓ市とＮ市の不動産投資話は、同時進行という形になってしまいました。
こちらの側の仲介屋さんは
『ホントに二棟も同時購入できるんですかー』
・・と、かなりいぶかしがっておられる様子。
そりゃー、無理もないですよね。
１００年に１度の未曾有の金融危機の真っ只中に億単位のアパートローンが出るなんてホント『信じられなーイ』話です。
ですが、
ですけど、
私としちゃー、融資さえしてくれるのなら一棟も二棟も同じことです。
昨年一億超のＲＣを買ったばかりというのに
今年は２億をはるかに越える二棟同時投資をやろうとしています。
そんな自分が不思議です。
一億のカベ・・・というのは良く聞く言葉ですが、
一棟買ったことで完全にそのカベを乗り越えてしまったんだと思います。
４億近い借金をすることに怖れも何も感じなくなっています。
我ながら大胆になったなあ・・というのが本音です。
・・・
そんなに借金して大丈夫なの？と思われるかもしれませんが、
まあいくら借金しようと
利回りで返済して行ければ何も問題はありませんし、
空き室が出たら・・なんて心配も
３棟全部が一斉に空き室になるなんて考える方が非現実的なんですねー。
さらに
もっと心配性の人なんかは
今は良くても１０年後２０年後家賃も下がるでしょうしその時はどうするの？
なーんていう疑問にも、
カエルのおじさんは、この３棟の収益で１００％自己投資で小さな区分建物（利回り２０％程度に限定）に投資して行きますから、１０年と言わず、３～４年もあれば、銀行ローン返済額を上回る区分収益が入って来ますから遠い先のことは何も心配していません。
・・・
考えてみれば
昨年の夏以来、わずか一年以内で３棟のアパートオーナーになるかもしれないのです。
こんなことができるようになったのも、自分で自分の頭の中身を改造したからに他なりません。
他人様から見たら何もそこまでリスクを冒してまでお金儲けに走らなくても・・なんていう声が聞こえてきそうですけどね。
他人様が危険だと考えたとしても少なくともカエルのおじさんに取っては低リスクにしか思えないのですからこれは主観の相違というモノです。リスクを下げるのはひたすら不動産と税務と金融の知識です。
カエルのおじさんは司法書士ですから
不動産のことは登記はもちろん、売買契約や借地借家契約にも詳しいですし、
債務整理とかで金融利息計算もお手の物。
不動産の税務も詳しいつもりです。
なら
司法書士なら誰でもカエルのおじさんと同じことがやれるかと言うと、それがそうでもないんですよね。他でこんな大それた（？）投資をしている司法書士さんの話は余り聞きません。
皆さん本業が忙しいんでしょう。
というか
本業以外のことにはあまり興味も関心も無いんでしょうね。
というより
そもそも億単位の借金をするという発想がそもそも備わっていないんだと思います。
・・・
本業の方は前年どんなに頑張っても翌年はまたゼロからのスタートになります。
前年に３０００万円売り上げても翌年はそれと同じ売上になるかというと何の保証もありません。
それどころか、カエルのおじさんみたいに病気や事故でもしたらアウトです。
それに比べてアパート収益の方はほぼ翌年も前年度売上と同じ収益が見込めます。
オーナーが病気をしようと事故に遭おうと収益は一定です。
しかも、
不動産投資は前年の収益を再投資することによって翌年の年間収益がどんどん膨らんでいきます。
Ｉｔ'ｓ ａｕｔｏｍａｔｉｃｋ！
正にアパート収入には複利の力が備わっているのです。
この発想が身に付かないといつまでたっても本業でしかメシの食えない自営業者のままなんですねー。
定年がない分だけマシかな。。
でも登記簿が読めないくらいヨボヨボになって司法書士をやり続けるのはいくらなんでも辛いですもんね。
あ、
これ
別に真面目に司法書士一筋の先生方を軽蔑しているわけじゃあありませんよ。
一生懸命自己研鑽して使うか使わないか分からない難しい知識を頭に詰め込んで年老いて行くのが賢明な生き方なのか、それとも仕事とは別に、ちょっとした不動産投資のやり方をマスターしてこれを現実の生活に反映させる方が賢明な生き方なのか・・ということ。
ま、好き嫌いの問題ですけどね。。。
ちょっと今回のブログは好感度下げたかな。。
（具体的な地名や行名を省くため一部加筆修正しました。）
が吹き付けてたでしょ？？
