不動産投資：収益還元法と利回りの関係

収益還元法

よく耳にしますよね。

こういう専門用語を操る人っていうのは

何かモノを知っているぅ・・・と言うか、

玄人っぽく思われる・・・と言うか

つまりは、職人さんが良く使う業界用語みたいなもの。

よくよく調べてみれば

単純な計算式なんですけどね。

普通に不動産投資をしている人なら収益還元法という言葉を知らなくても無意識的にそれを使っていたりします。それほど考え方としてはポプュラーな計算式なんです。

要するに

どんな時に使われるかと言うと、

投資しようとしている収益物件の購入価格が高いか安いかを見極める際に利用される一つの指標みたいなものなんですね。

つまり

収益還元法の計算式は以下のとおり。

　・・・

【物件価格＝家賃収入÷利回り】

　・・・

これで計算した金額が自分の思い描いている収支に見合った購入金額だということ・・です。

例えば、

年間１５００万円の家賃収入が入って来る物件があったとして、

これを年１０％の利回りにしたければ

１５００万円÷０．１＝１５０００万円

つまり、１５０００万円で買えば１０％の利回りで貸し出すことが出来るという話です。

ま、でもこの方法が不動産の適正価格を知るための絶対の方法というわけではないですけどね。この方法が全国どこでも通用するんだったら誰も根付けに苦労しません。

知らないよりはマシ・・・という程度でいいんじゃないでしょうか。

　・・・

利回り

これもよく耳にします。

利率と利回り。。似て非なるもの。

利回りは空き室や修繕費用の発生で刻々変化しますが、利率はそう変わるものではありません。

なので

たとえば

利回り７％の物件をフルローンで借入れ、その借り入れ利率が５％だとすると、

差し引き２％の利益だからこの物件は常に２％の利益を生む物件だ・・・なーんて考えてはいけないことくらいは分かりますよね。

なので

ある程度利回りには余裕を持たせておかないとヒドイことになります。

となると

今度は希望する表面利回りを何％にすればよいかといった疑問が起こって来ます。

これがじつは一番難しいんですよねー。

ローンを利用される人は、ローン返済分を加味して利回り率をアップしないといけないでしょうし、キャッシュで買う人は、維持経費分を利回りに含めておかないと希望する収入とは行きません。

じゃあ

いったいいくらの利回りを確保しておいたらいいのか

カエルのおじさんは自分なりにバシッという明確な数字を持っていますが、

公開するほど自信があるわけではないので公開は控えます。（ズルいなんて思わないでくださいね。これが自己責任の世界ですので。。）

娘の落書き

・・・

携帯待ち受け画面

これも娘の落書きです。

あんまり可愛いのでカエルのおじさんの携帯の待ち受け画面にしています。親バカ。

娘の落書き

時々事務所に来ては落書きしていきます。

札幌ラーメン

今年の春いただきました。

札幌市内の地下にあるラーメン屋さん『しゃらんべ』の醤油ラーメンです。

なぜか今頃公開。。

日が経つごとにもう一度食べに行きたくなったりして。。

５万件アクセス達成ありがとうございます！！

昨日で５万件のアクセスを達成しました。

ありがとうございます。

２年で５万件ということは、一日あたり７０件のアクセスがあったという計算です。

が、

最初の頃はほとんどゼロの日が続いてましたからねー。

今年は一日平均で２００近く行っているようでうれしい限りです。

正に継続は力なりです。

同じブログをかくのなら興味を持って読んでくれる方が多い方が励みになるのは当たり前ですよね。

やや不謹慎かな

法人化のメリット

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　・・・・・

≪大阪事務所≫ＪＲ放出駅前電話06-6965-2313（平日午前１０時～午後６時）

≪札幌事務所≫東豊線元町（駐車場あり）電話011-790-7246（平日午前１０時～午後６時）

　・・・・・

司法書士事務所は今は法人化することが可能です。

法人化するには司法書士本人の他に有資格者が１名以上必要になります。

資格者が資格者を雇うという構造です。

今はそういう事務所もごく普通になりましたね。

カエルのおじさんが学生だった時代、昭和50年頃は、司法書士資格はまだ国家資格じゃなく、開業認可資格でした。

つまり、合格後２年以内に司法書士登録しないと資格が無効になるため、先に資格だけ取っておこうなんてことは出来ませんでした。

つまり司法書士試験に受かれば、職業人として司法書士生活をスタートしなきゃならなかったんです。

合格してから実務をマスターして・・・などという悠長なことはとても言ってられません。

合格した時点で実務知識もある程度マスターしておかないとコワくて仕事なんかとても出来ませんものねー。

当時は資格者を雇ってくれる事務所なんて存在していません。

ネットもありませんからコソコソ実務情報を知る手段もありません。

・・・

ところで、法人化することのメリットは何か？

一人が二人になることで仕事の代行が可能になるという点です。

仕事を一人でやっていると期限の迫っている時期に風邪を引いたり、立会いが重なったり、弁論期日が重なったりして一方を休まざるを得ない事情が出たりすることがよくあります。

若くて独身の場合はともかく、ある程度年齢を数えると、交際範囲が広がり様々な役職を兼任したりして、そういう機会が増えてくるのです。

もちろん仕事量そのものが手におえなくなったりする場合にも同じことが言えます。

ともかく法人化しワークシェアリング体制にしておくとラクなのです。

一人で頑張って倒れてしまったりしたらそれこそ大問題です。

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私なんかも若い頃は病気知らずでしたからなんとかなったものの、今思えば身体の病弱な司法書士さんにはやはり仕事の依頼も多くは無かったような気がします。

５０歳を超えると、どんなに元気なヒトでもやはりそれなりにあちこち悪いところが発生するものです。

やや自分の健康状態に自身が持てなくなって来る頃・・というのが私にとっては今なんですねー。

仕事の責任というものを考えると専門業は複数体制にしておくのがベストなんじゃないでしょうか。

もちろん

なんでも自分でやらなければ気が済まないという方もおられるでしょうが、万一の場合の備えだけは十分にしておく必要がありますよ。

不動産投資案件またもお流れに

こないだピピッと来た物件ですが購入は見送らざるを得ないことに。。

理由は、その地域の活力と将来性に問題あり。

何で予想するかと言うと

カエルのおじさんの場合指標とするのは、

①近隣地域で似たような売り物件が出ていないかどうか

②人口の増減

③道路・鉄道など新線の開通予定など

　・・・

で

今回はどこかダメかと言うと、

①近隣地域で似たような物件が投売りされている点

②転出人口が転入人口の１．５倍！人口減少率がここのところ年間３％続いています。

③大昔に大規模ニュータウンとして開発された地域で、むしろ街全体が老齢化衰退化している模様

というわけで

こんな物件はいくら利回りが良くても×。

　・・・

オマケに

ファミリーなのに、現況空室率が２０％！と来てはもう完全にアウト。

　・・・

というわけで投資物件探しは再び振り出しに。。

司法書士の行く末を案ずるよりも、当面は不動産投資優先で。。

カエルのおじさんは司法書士です。

でもこのブログ

最近はあんまり仕事のネタを書かなくなりました。

理由は特にないんですが、私自身司法書士の仕事に興味が薄れかけているのが一番の原因かもしれません。

このまま司法書士の仕事を続けていていいのだろうか・・なんて考えたりしています。

不景気なので売上は以前ほどではありませんが

かと言って廃業するほど切羽詰っているわけでなく、

近年の債務整理で売上はむしろ上向きなんですが。。

ただ

債務整理・・特に過払い案件がおいしいのですが、こういう濡れ手に泡みたいな仕事はあまり好きじゃありません。

しかもこの債務整理・過払い案件のブームもあと数年もすれば沈静化するでしょうし、いつかは消えてなくなるような仕事に情熱を傾けるほどバカバカしいことはありませんからね。

なのでカエルのおじさんのところでは債務整理はほとんど有資格者にやってもらっていて、実際に手がけるのは登記案件だけをしています。

登記の仕事は将来も続けて行きたいのです。

なので

どちらかと言えば今は司法書士の仕事よりも不動産投資の方に関心が集中しています。

このせいで必然的に興味の無いものが縁遠くなってしまうのは仕方ないのかもしれません。

　・・・

ところで最近と言っても７月以降、全国的に投資用不動産がファンドの撤退で軒並み投売り状態になっています。

これは反面カエルのおじさんのように不動産投資をもくろんでいる人種にとってはたまらなくおいしい状況なんですね。

毎日

寝て起きるだけで

パソコンの画面には新顔の優良投資物件が出て来る状況。

利回りも１０％以上は当たり前になっています。

小さい物件なら２０％のものまでゴロゴロしているじゃないですか。

つい今年の春ごろまでは考えられなかった状況です。

これをおいしいと言わずして何と言おうか・・ということなのです。

なので

ここ数ヶ月は、どれにしようかな・・・なんて思いながら、投資物件の吟味に毎日がワクワクするような日々を送っています。

　・・・

不動産投資に関心の無い人には何の話か分からないかもしれませんね。

こういうおいしい話はジッとしているだけでは誰も教えてはくれません。

新聞もマスコミも記者さんたちは自分自身で不動産投資をしていない人たちばかりなので、不動産価格が低迷している事実だけしか報じません。

まあ内心今が不動産投資のチャンスだなんて思っていたとしても無責任なことは書けませんものねー。

記事を読んだ一般の人は『そうか。不動産価格が下がっているのか。株と一緒だな。だったら買うのはまだ早いだろうな。』くらいにしか捕らえないでしょう。

そういう一般の人たちの影でカエルのおじさんのような不動産投資家はチャンスを求めてゴソゴソしているのですよ。

　・・・

今日も一棟良い物件が目に入りました。

価格は一億ジャスト

先週購入予定していた話が流れて悔しい思いをしていたので良かったです。

それに年内にあともう一棟投資しようと考えていたのでちょうど間に合いそうで良かったです。

さあ、これでセミリタイアのゴールがますます近づいて来ました。

これで来年一年はおとなしくしますが

再来年は早々にもう一棟購入しますのでそうなればゴールイン。

セミリタイアまであと２年。

頑張ろう！

　・・・

で

来年の予定はとりあえずすることもないので健康管理。

ダイエットに挑戦します。

　・・・

あ、忘れてました。

先週も某銀行さんから『投資物件は決まりましたか』と言うありがたーいお電話を頂戴しました。

気にかけていてくれたんですね。

こないだもこのブログに書きましたが

ホント

こんな時期でも融資してくれる銀行はあるということです。

融資を断られた人もめげずに融資してくれる銀行を探しましょうね。

今どき不動産投資に積極的？な金融機関

ホントだめですねー。

いえ、ここのところの銀行の貸し渋りの話

ネコも杓子もダメって感じですものねー。

個人の不動産投資くらいは別にいいじゃないの。

バランスシートが痛んでいるわけでなく

決算も赤字になっているわけでもないのに。。

投資用不動産の融資条件を尋ねるだけで

ハナから“ウチは土地購入への融資はしていません”だの、

“自己資金は購入価格の３割が必要になります”だの。。。

この際、はっきり

“ウチはリーマンショックで含み益もぶっ飛んで、ホントは自己資本が不足していて貸し出し用の手持ち現金がなくなりかけているので融資なんかしている状況じゃあないんですよ。”

くらい言ってくれたら同情もするんですが。。

ま、でも、話は変わりますが

こんなところに大切なお金を預けていて大丈夫なんでしょうか。

銀行というところは他人様の大事な大事な預金を預かっているのですよ。

そこが法律で決められた自己資本が欠損しかけている（ウワサでは地銀クラスにホントに欠損しているところがあるんじゃないかという話です。）と言うのですから融資に関係が無い預金オンリーのお客さんが聞いたら腰を抜かしそうな話です。

他人から預かったお金が泡に消えたなんてイリュージョンですよねー。

預金者のヒトが誰も怒らないのが不思議なくらいです。

実際破綻して取り付け騒ぎになるまでは見逃してくれるだろう・・というのが金融機関の甘いところです。

　・・・

が

しかし

こんなことでめげていてはいけません。

こんな最悪の状況下でも

“投資用不動産のご購入ですか。もちろんウチは融資させていただきますよー。”

なーんて言ってくれる頼もしい金融機関も探せばあります。

条件はきびしいですけどねー。

去年あたりのメガバンクみたいに諸費用込みのフルローンってなわけには行きませんが。。

それでも

カエルのおじさんの知り合いのところは未だにフルローンをやってくれますよ。

但し、地域限定でローン期間最大１５年の利息が年５％・・・という条件付きですが。

この金融機関以外でも

１・２割自己資金を当てれば全国区で残りは低利で融資しますというところが二行ほどあります。

これは実際カエルのおじさんが担当者に直接話を聞いて確認しているところの金融機関です。

まあ地道に一つ一つそういう金融機関にあたって確かめて見るしかないです。

　・・・

昨年までフルローンに積極的だった某メガバンクも某地銀も今は完全に撤退したかという印象です。

自己資金云々のレベルじゃなく、ハナから融資しません・・という姿勢に変わりましたから。

潮目はやはり今年の７月あたりからじゃないでしょうか。

まあ過ぎ去ったグッドオールタイムを嘆いていても仕方ありませんが、こうあからさまに態度を一変させられると愚痴の一つも出てきますよねー。